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Jetzt eine Immobilie kaufen? Und sollen Eigentümer die Immobilie halten oder verkaufen? Diese 10 Risiken solltest du kennen!

  • Beitrags-Kategorie:Vermögensschutz
  • Lesedauer:20 min Lesezeit
  • Beitrag veröffentlicht:17. Mai 2022
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Du möchtest eine Immobilie kaufen? Ob du von einem Haus oder einer Wohnung träumst – du solltest ein paar Dinge wissen und dann noch einmal darüber nachdenken, ob dies der richtige Moment für eine Finanzierung ist.

Wer bereits Immobilienbesitzer ist, sollte ebenfalls die Risiken für sich und das Eigentum abwägen.

Mit diesem Beitrag mache ich mich bestimmt nicht beliebt bei dir. Aber was sein muss, muss sein.

1. Immobilie kaufen oder warten: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?

Du hörst es schon raus und willst gar nicht weiterlesen. Das verstehe ich natürlich. Vor allem, wenn du schon seit Jahren endlich eine Immobilie kaufen möchtest. 

Wenn du mich persönlich aber fragst, ob du jetzt eine Immobilie kaufen oder warten sollst, dann ist es meiner Meinung nach der absolut falsche Moment, um jetzt eine Immobilie zu finanzierenSchulden können dir auch das finanzielle Genick brechen und das willst du sicherlich nicht. 

1.1 Immobilie kaufen oder mieten?

Die monatliche Kreditrate kann günstiger als die zu zahlende Miete sein. Und dann rattert schon wieder diese Frage im Kopf: Immobilie kaufen oder mieten? Auch ich zahle nun mehr Miete für die gleiche Wohnung, für die ich vorher einen Kredit weitaus günstiger abstotterte. 

Nicht vergessen darfst du, dass du mit dem Kauf einen bindenden Vertrag auf mehr als zehn Jahre unterschreibst. In unsicheren Zeiten tendiere ich dazu, die Abhängigkeiten zu reduzieren und die Sicherheiten zu erhöhen. 

Ein Trostversuch: bei vielen schwingt Angst mit. Wenn sie jetzt keine Immobilie kaufen, werden sie es nie können, weil doch die Preise immer weiter steigen. Nun, ich denke nicht so. Ich bin fest davon überzeugt, dass die Preise wieder sinken werden. Und dann kannst du immer noch eine Immobilie kaufen!

1.2 Immobilie kaufen und vermieten?

Es ist der Wunsch vieler, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten. Aktuell ist es leider ein Trugschluss, dass der Mieter die Immobilie abzahlt und du die Lorbeeren ernten können wirst.

Nun ja, was ist aber, wenn der Zins steigt, die Zinsbindung aufgehoben wird, der Lastenausgleich auch seinen Anteil an diesem Vermögen fordert, Energie- und Klimaauflagen Eigentümer teuer zu stehen kommen, die Immobilienpreise und Mieten aufgrund von verfehlter Politik und der Deindustrialisierung Deutschlands ins Bodenlose stürzen? 

2. Die eigene Immobilie: ein emotionales Thema

Ein Eigenheim ist nicht nur ein finanzielles, sondern auch ein emotionales Thema. Das eigene Zuhause steht für Sesshaftigkeit. Es ist ein Ort, an dem Erinnerungen geboren werden und bei einigen steckt auch viel eigene Arbeitskraft drin. 

So war es auch bei mir. Ich konnte mir nichts Besonderes leisten aber mit viel Eigenleistung und Liebe zum Detail wurde aus meiner Eigentumswohnung ein feines Kleinod. 

3. Immobilie kaufen in Deutschland: die Risiken für Immobilienbesitzer

Welche Gefahren gehen aktuell mit einer Immobilie, als immobiles Eigentum, einher? 

3.1 Preise entsprechen nicht dem Wert der Immobilien (Immobilienblase)

Ist die Immobilie teurer oder ist mit dem Preis tatsächlich ihr Wert gestiegen? 

Bei einer Immobilie hängt zwar der Preis nicht unmaßgeblich auch von den Faktoren wie der Lage und weiteren Umgebungsfaktoren ab; trotzdem hat das Haus selbst mit den Jahren nicht an Wertigkeit gewonnen. Denn es wurde kein Mehrwert geschaffen. 

Die Immobilienpreise sind unter anderem aufgrund des niedrigen Zinses extrem angestiegen. Es herrscht die Einschätzung vor, dass eine Finanzierung deshalb sehr günstig ist. Dies ist jedoch eine Milchmädchenrechnung. 

Wenn also die Preise nicht mehr dem realen Wert entsprechen, wie hoch ist dann die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise noch weiter steigen werden? Kann der Zins noch weiter fallen? Und glaubst du, dass die Preise immer weiter steigen können, wenn es immer weniger Menschen gibt, die diese Preise bezahlen können?

3.1.1 Wenn die Blase platzt

Es ist vorauszusehen, dass der Trend irgendwann rückläufig sein wird. Du musst also damit rechnen, dass die Immobilienblase platzt und die Immobilienpreise fallen.

Dies könnte auch kurz- oder mittelfristig passieren, nachdem du eine Finanzierung abgeschlossen hast. 

Solltest du aus irgendwelchen Gründen gezwungen sein zu verkaufen, würdest du einen viel niedrigeren Verkaufspreis erzielen. 

Von diesem musst du dann dennoch in der Lage sein, die eventuell offenen Kreditschulden zu tilgen und die drohende Zwangshypothek (Lastenausgleich) begleichen zu können.

3.2 Niedrige oder hohe Hypothekenzinsen? (Realbetrachtung)

Der Tenor: noch nie in der Geschichte waren die Zinsen so niedrig. Viele denken daher, wenn nicht jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie ist, wann denn dann? Und der niedrige Zins verleitet dazu, viel zu überteuerte Immobilienpreise zu akzeptieren. 

Der Trend der letzten Jahrzehnte kannte nur eine Richtung: nach oben. 

Die gegenwärtigen Rahmenbedingungen sind aber keine Anzeichen einer guten Investition. Ganz im Gegenteil.

3.2.1 80iger Jahre: Hypothekenzins von 11%

Ende der 80-iger Jahre lag der Hypothekenzins bei 11%, um ein Haus zu finanzieren. Die Immobilienpreise erhöhten sich pro Jahr um circa 8%. Ziehst du von den 11% Zinsen für den Kredit die 8% Preisentwicklung pro Jahr ab, kostete die Finanzierung real betrachtet 3%.

3.2.2 Annahme: sinkende Immobilienpreise

Aufgrund der ganzen anderen Risikofaktoren müssen wir aktuell davon ausgehen, dass die Immobilienpreise sinken werden. 

Nehmen wir nun an, dass die Immobilienpreise um 8% pro Jahr sinken werden (im gleichen Verhältnis wie sie vorher pro Jahr gestiegen sind), dann müssen diese 8% auf den derzeitigen Hypothekenzins von ca. 1% raufgeschlagen werden. Somit würde sich dann eine reale Zinsbelastung von 9% ergeben. So betrachtet ist die Zinsbelastung heute größer als sie damals war.

3.2.3 Annahme: steigender Hypothekenzins

Die aktuellen Niedrigzinsen entsprechen nicht der gegenwärtigen Inflationsrate

Warum ist das so? Weil sich dank des Niedrigzinses die Politik entschuldet. Sollte der Zins angehoben werden, stünden die Länder vor der Insolvenz. Die Folge wäre ein Domino-Effekt, der die gesamte Weltwirtschaft betreffen würde. 

Und könntest du deinen Immobilienkredit noch tilgen, wenn der Zins angehoben wird? Sollten viele ihre Immobilie nicht mehr halten können, würde der Markt mit diesen geflutet werden und die Preise rutschen ab.

3.3 Jobunsicherheit

Möchtest du eine Immobilie kaufen, braucht nicht nur die Bank Sicherheiten. Du musst dich selbst fragen, wie sicher dein Job in der Zukunft sein wird. Kannst du mit deiner Tätigkeit auf Jahrzehnte planen? 

Ein mögliches Gas-Embargo und steigende Energie-Nebenkosten bringen viele Arbeitgeber an ihre Grenzen. Dies könnte Millionen von Menschen ihren Arbeitsplatz kosten.

Während der Corona-Krise litten viele Menschen unter Einkommensverlusten. Kann dein Arbeitgeber das durchhalten, wenn die Politik ab Herbst 2022 erneut Auflagen erlässt und Kurzarbeit sowie Lockdowns anordnet?

3.4 Verelendungsrisiken

Unsicherheiten oder bestimmte Entwicklungen bergen unterschiedliche Verelendungsrisiken.

3.4.1 Verödung durch Leerstand

Die Menschen konsumieren weniger. Viele müssen aufgrund der Inflation den Gürtel enger schnallen. Dies hat zur Folge, dass sie ihr Geld zurückhalten. Eine neue Investition wird nicht getätigt, aus Angst heraus, dass sie es sich irgendwann nicht mehr leisten können. 

Wenn diese als potentielle Käufer oder Mieter wegfallen, birgt dies ein nicht zu unterschätzendes Verelendungsrisiko.

3.4.2 Wertverlust durch umliegende Bebauung

Die Partei die Grünen möchte ganz aktuell das Baugesetz ändern, welches noch besagt, dass ein Mindestabstand von Windrädern zur Wohnbebauung eingehalten werden muss. 

Ein Windrad vor dem Fenster oder ein hässlicher Sendemast können zu einem massivem Wertverlust und Verelendungsrisiko führen. 

3.4.3 Verkommene Wohngebiete

In Regionen, wie beispielsweise Duisburg Marxloh, da hat die eigene Immobilie im Laufe der Jahrzehnte enorm an Wert einbüßen müssen. In den 80iger Jahren war dies eine lebenswerte Gegend. 

Wenn das Umfeld so verelendet ist, wird eine Vermietung oder ein Verkauf immer unwahrscheinlicher. 

3.5 Sinkende Nachfrage

Die Immobilienpreise zogen immer mehr an. Im Gegenzug werden die Unsicherheiten immer größer. Dadurch wird die Nachfragesituation nachlassen.  

3.6 Gesetzliche Energie- und Klimaauflagen

Mit immer neuen gesetzlichen Auflagen werden Eigentümer und Vermieter unter Druck gesetzt. Unter dem Deckmantel der Energie- und Klimapolitik werden Eigentümer zu kostspieligen Umbauten oder Sanierungen gezwungen werden.

3.7 Verfassungsrisiko

Die Frage, ob Deutschland kein souveräner Staat ist, ist umstritten. Das Deutschland aber aufgrund seiner Geschichte ein Problem mit seiner Verfassung hat, hat nichts mit Reichsbürgertum zu tun. 

Wie verhält es sich dann, wenn wir eine Immobilie kaufen, die sich nicht auf souveränem Boden befindet? 

3.8 Gefahr einer Währungsreform

Mit der Einführung des digitalen Euros würde uns eine Währungsreform bevorstehen. 

Die Frage ist, in welchem Verhältnis dein Guthaben und deine Schulden vom Euro in den digitalen Euro umgerechnet werden. Du glaubst 1:1?

3.8.1 Währungsreform 1948

Die Währungsreform von 1948 bewerte Guthaben und Schulden unterschiedlich. Hatte der Bürger 100 RM Guthaben und 100 RM Schulden, blieben ihm nach dem Währungsschnitt 10 DM Guthaben und 20 DM Schulden übrig. 

Vermögenswerte wurden also entwertet. Und die Schulden wurden zum Nachteil für den Bürger behandelt. Am Ende hatte der Bürger 53,85% mehr Schulden

Wenn der Bürger damals eine Immobilie sein Eigen nennen durfte, dann kam 1952 noch der Lastenausgleich auf ihn zu. 

3.9 Gefahr von Zwangshypotheken

Mitten in der Corona-Krise im Januar 2021 veröffentlichte der Spiegel den Beitrag: Warum Immobilienbesitzer die Krise zahlen sollten

Ein neuer Lastenausgleich würde folgendes für deine Immobilie bedeuten:

3.9.1 Eine Vermögensabgabe

Eine Vermögensabgabe nach dem Vorbild des Lastenausgleichsgesetzes von 1952 würde dem Immobilienbesitzer eine Rechnung in Höhe von 50% vom Wert seiner Immobilie bescheren. 

Diese Gelder müssen dann über 30 Jahre an den Staat bezahlt werden.

3.9.2 Immobilien verlieren an Wert

Mit einem neuen Lastenausgleich wird bei Bekanntgabe der Wert der Immobilien einbrechen und zwar genau um den Prozentsatz der abzuführenden Zwangshypothek. Warum? Weil niemand, der eine Immobilie kauft, eine Zwangshypothek von 50% auf seine Kreditschulden oben drauf legen möchte.

Und möchtest du eine Immobilie kaufen, für die du täglich buckeln musst, wenn dann auch noch der Wert in sich zusammenfallen könnte? 

3.10 Weitere Enteignungsrisiken

Neben der direkten Enteignung durch einen Lastenausgleich nach dem Vorbild von 1952 drohen allen Bürgern weitere Gefahren der Enteignung, wie Steuererhöhungen bzw. die Einführung von neuen Steuern

Die alltäglichen Lebenshaltungskosten werden unter der Inflation ebenfalls noch teurer werden. 

Bietet dir deine Finanzierung einen Puffer für alle Unwägbarkeiten?  

4. Was kannst du tun?

Meine Ausführungen unterliegen meiner persönlichen Meinung und stellen wohlgemerkt keine Vermögensberatung dar. 

4.1 Vor dem Kauf - für Kaufinteressierte

Erst, wenn du die Risiken kennst, kannst du ganz genau abwägen. 

Versuche dir nichts schönzureden, sondern sei am Ende ganz ehrlich zu dir selbst: ist es wirklich der richtige Zeitpunkt für dich, eine Immobilie zu kaufen oder besteht die Gefahr, dass du deine Entscheidung am Ende bereuen könntest?

4.2 Nach dem Kauf - für Immobilienbesitzer

Du bist investiert und dir werden jetzt erst die Gefahren bewusst? Es gibt nie eine allgemeingültige Lösung. Entscheidend ist immer die individuelle Lebenssituation. 

Dennoch bleibt dir nur: Immobilie verkaufen oder halten

Wirf alle Risiken in die Waagschale und frage dich, welche Seite letzten Endes schwerer wiegt. Die, die dafür steht die Immobilie zu halten, oder die, die dir zu verstehen gibt, dass ein Verkauf vernünftiger wäre?

5 Entschluss: die Immobilie soll verkauft werden

Wenn du selbst inserieren und verkaufen möchtest, kannst du mit ohne-makler.net (Anzeige) mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen. 

Alle Informationen brauchst du nur einmal eingeben und deine Anzeige wird auf allen großen Immobilienportalen geschaltet. 

Du sparst dir so nicht nur Arbeit und Zeit sondern auch Geld gegenüber der einzelnen Inserierung auf den großen Plattformen. 

6. Persönliche Erfahrungsberichte

6.1 My story: Eigentumswohnung verkauft

Auf meiner selbst genutzten Eigentumswohnung waren noch Schulden. Heute wohne ich in genau dieser Wohnung zur Miete. Und die Kreditrate war geringer als die Miete, die ich nun bezahle. Trotzdem entschied ich mich für den Verkauf.

Drei Monate rang ich innerlich mit mir selbst. Niemals wollte ich diese Wohnung verkaufen. Zu stark waren die Emotionen und Erinnerungen, die mich mit dieser Wohnung verbinden. Über ein Jahr halfen meine Eltern und insbesondere mein Vater bei der Sanierung des Altbaus. Abends taten ihm die Knie weh aber er wollte mir ein schönes Heim bereiten. Bei dem Gedanken empfinde ich noch heute tiefe Dankbarkeit. 

Dazu kommt noch, dass die Lage bzgl. der Infrastruktur super und der Ausblick traumhaft ist. Dank der fantastischen Arbeit meines Vaters ist die Wohnung so schön geworden, dass ich einen sehr guten Verkaufspreis erzielen konnte. Dies hatte allerdings auch einen erhöhten Quadratmeterpreis der Miete zur Folge. C’est la vie! 

6.2 Familiengeschichte: die Immobilie wird gehalten

Meine Eltern haben keinen finanziellen Puffer und verkaufen trotzdem nicht. Logisch, dass die Frage aufkam: und wie sollen wir denn dann die Miete bezahlen, wenn uns dann die Vermögensabgabe noch Geld abnimmt? Von was und wo sollen wir denn dann leben, wenn die Miete nicht mehr bezahlbar ist?

Mein Vater verlor durch die Privatisierung der Firma, in der er tätig war, relativ früh seinen Job. Das Haus war abbezahlt.

Er verkaufte das Haus, welches er mit seinen eigenen Händen gebaut hatte und zog damals mit meiner Mutter in ein anderes Bundesland, wo sie für weniger Geld ein neues kleines Haus, wenn auch nicht so schönes, kaufen konnten. Von der Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Kaufpreis finanzierten sie ihr Leben bis zur Rente selber. Große Sprünge waren nicht drin aber sie konnten selbst entscheiden. 

Heute ist die Rente durch die ungeplanten erwerbslosen Jahre bescheidener als erwartet. Aber selbst, wenn sie wieder verkaufen; ein günstigeres Objekt finden sie nicht mehr. Und Arbeit in ein sanierungsfähiges Objekt können sie körperlich nicht mehr stecken. 

Da sie nur noch Fürsorge für sich selber tragen, fiel die Entscheidung: sie bleiben

und verkaufen nicht. Gemäß dem Sprichwort: „Einen alten Baum verpflanzt man nicht.“

Wie ist deine Situation? Wolltest du eine Immobilie kaufen aber trinkst gerade ne Tasse Tee weil du doch erst mal abwarten möchtest? 

Oder hast du bereits eine Immobilie und kommst ins Grübeln? Schreibe mir auch gerne in die Kommentare, warum du deine Immobilie gegebenenfalls halten möchtest.

Denk dran: Vorsorge schafft Sicherheit,

deine Diana

Bildquellen: derwesten.de, pixabay

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