Gerät die Bank in wirtschaftliche Not, ist sie berechtigt, noch vor dem Ende der Zinsbindung diese aufzuheben. In diesem Beitrag soll es darum gehen, wie es dazu kommen kann und was so ein Fall dann für deine Hypothek bedeutet.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Immobilienfinanzierung
- 1.1 Zinsbindung einfach erklärt
- 1.2 Zinsbindungsfrist
- 1.3 Zinsbindung läuft aus...
- 1.4 Vor Ende der Zinsbindung: Wann die Bank die Zinsbindung aufheben darf
- 1.5 Zum Vergleich: 10% Zins in den 80-iger Jahren
- 1.6 Vorsorge treffen
- 1.6.1 Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital?
- 1.6.2 Bestandsimmobilie: eigene Finanzierung durchdenken
- 1.6.2.1 Zinsbelastung durchspielen
- 1.6.2.2 Wertverlust einplanen
- 1.6.2.3 Worst Case: Privatinsolvenz
- 1.6.2.4 Immobilie verkaufen
1. Immobilienfinanzierung
1.1 Zinsbindung einfach erklärt
Kurz zusammengefasst beschreibt die Zinsbindung den Zeitraum in Jahren, für den die Zinsen deiner Hypothek bei der Bank festgelegt sind.
Wenn du eine Immobilie kaufst und nicht genug Eigenkapital hast, dann musst du diese finanzieren. Das bedeutet, du nimmst ein Immobiliendarlehen bzw. eine Hypothek auf. Mit diesem Geld kannst du deine Immobilie bauen lassen oder dir deine Traumwohnung oder dein Traumhaus kaufen.
Dafür, dass die Bank dir einen Kredit gibt und das Geld leiht, fordert sie eine Leihgebühr von dir. Das ist der Zins. Dieser ist die Gewinnmarge der Bank. Pro Jahr musst du dann einen Beitrag bezahlen, um deinen Kredit zu bezahlen (sogenannte Tilgung) plus die Leigebühr (Zins).
1.2 Zinsbindungsfrist
Dieser Zins wird auf eine bestimmte Anzahl von Jahren festgeschrieben. Die Zinsbindungsfrist reicht von 10 bis 30 Jahren. So kannst du deine monatliche Belastung für den Zeitraum der Zinsbindung kalkulieren. Die Zinsbindungsfrist gibt uns ein sicheres Gefühl. Irrtümlicherweise.
1.3 Zinsbindung läuft aus...
Deine Zinsbindung läuft aus und du hast deine Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt? Dann wird für die Restschuld eine neue Finanzierung verhandelt – und zwar zu dem dann üblichen Zins am Markt. Damit ändert sich dann auch für dich die monatliche Belastung.
1.4 Vor Ende der Zinsbindung: Wann die Bank die Zinsbindung aufheben darf
Auch die Bank muss sich an die vereinbarte Zinsbindung halten. Mit einer Ausnahme…
Im Falle einer Insolvenz einer Bank, ist es ihr erlaubt, den Immobilienkredit vor dem Ende der Zinsbindung aufzulösen.
Dann benötigst du eine Neufinanzierung. Zu dem Zinssatz, der dann aktuell ist, auch wenn du vorher eine günstigere Finanzierung abgeschlossen hattest.
Da etliche Banken schon angeschlagen sind, ist die Gefahr nicht zu unterschätzen.
Die logische Konsequenz ist, dass eine Zinsbindung auf 30 Jahre nicht sinnvoll ist. Du kannst nicht ausschließen, dass deine Bank für die nächsten 10, 20 oder 30 Jahre in wirtschaftliche Not gerät.
Passiert genau dies, hebt die Bank dein Darlehen auf und du musst für deine Immobilie ein neues Darlehen abschließen. Welche maximale Zinsbelastung könntest du stemmen, wenn der Zins am Markt inzwischen angehoben wurde?
1.5 Zum Vergleich: 10% Zins in den 80-iger Jahren
In den 80-iger Jahren betrugen die Hypothekenzinsen 10%.
Falls du jetzt sagst, dass du dir dann niemals einen Kredit nehmen würdest, musst du berücksichtigen, dass die Immobilienpreise dementsprechend niedrig waren.
Dazu stiegen die Immobilienpreise mit den Jahren und wenn du dich entschlossen hättest irgendwann zu verkaufen, hättest du den Kaufpreis plus Zinsen wieder rausbekommen. Somit waren auch die Zinsen gerechtfertigt.
Die letzten Jahre hatten wir es aber genau umgekehrt: steigende Immobilienpreise und fallende Zinsen.
Dank der Niedrigzinsen war eine Immobilienfinanzierung noch nie so günstig. Ist dies ein verlockendes Angebot oder ist dies eher eine Gefahr?
Zum Beitrag1.6 Vorsorge treffen
1.6.1 Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital?
Je geringer dein Eigenkapital, desto höher ist deine Finanzierungssumme. Logisch. Vielleicht macht die monatliche Kreditrate nur einen Bruchteil deines Monatsgehaltes aus und du könntest auch locker eine Zinserhöhung stemmen. Vielleicht ändert sich dies aber ganz schnell, wenn die Nebenkosten weiter steigen, durch die verfehlte Energiepolitik der eigene Job auf der Kippe steht oder der Lastenausgleich noch on top zu der eigentlichen Finanzierung kommt.
Willst du eine Immobilie finanzieren, ohne Eigenkapital oder mit, solltest du genügend andere Vermögenswerte haben, die dir Sicherheit bieten, um weitere Risiken, von denen Immobilieneigentümer aktuell bedroht sind, abfangen zu können.
1.6.2 Bestandsimmobilie: eigene Finanzierung durchdenken
1.6.2.1 Zinsbelastung durchspielen
Was wäre, wenn deine Bank wirklich, vor dem Ablauf deiner Zinsbindungsfrist, in eine wirtschaftliche Schieflage gerät und du eine neue Finanzierung benötigst? Noch sind die Zinsen niedrig aber in den USA sind sie bereits bei 5% angelangt. Könntest du dennoch deine Hypothek tilgen?
1.6.2.2 Wertverlust einplanen
Steigt der Zins, sinken die Immobilienpreise. Hast du die Immobilie vielleicht schon recht teuer erworben? Wärest du überhaupt bereit insgesamt noch mehr für deine Immobilie auf den Tisch zu legen, wenn du dann noch einen höheren Zins berappen müsstest? Auch wenn du weißt, dass du sie bei einem höheren Zins günstiger bekommen hättest?
Nehmen wir mal an, du entscheidest dich erst zu einem Verkauf, wenn der Zins gestiegen und die Immobilienpreise schon gesunken sind. Welchen Verkaufspreis müsstest du erzielen, damit du deine Restschulden begleichen kannst?
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1.6.2.3 Worst Case: Privatinsolvenz
Kann es am Ende passieren, dass du selbst mittellos bist und deine Immobilie zwangsversteigert wird? Wird der Erlös aus der Zwangsversteigerung deine Schulden begleichen können?
1.6.2.4 Immobilie verkaufen
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Vielleicht bist du dir auch der Gefahr bewusst aber deine Restschuld ist so gering, dass eine Zinserhebung keine Rolle mehr spielen würde?
Oder denkst du, dass es zu viel Alarmismus ist weil immer irgendwas eintreten könnte?
Oder weißt du wie ich lieber Bescheid, sodass du dir in Ruhe deine Karten legen und eine bewusste Entscheidung treffen kannst?
Denk dran: Vorsorge schafft Sicherheit,
deine Diana
Bildquelle: mohamed_hassan/pixabay
Letzte Aktualisierung am 27.05.2023 um 10:51 Uhr / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API
