Du möchtest eine Immobilie kaufen? Ob du von einem Haus oder einer Wohnung träumst – du solltest ein paar Dinge wissen und dann noch einmal darüber nachdenken, ob dies der richtige Moment für eine Finanzierung ist. Wer bereits Immobilienbesitzer ist, sollte ebenfalls die Risiken für sich und das Eigentum abwägen.
Mit diesem Beitrag mache ich mich bestimmt nicht beliebt bei dir. Aber was sein muss, muss sein.
Inhaltsverzeichnis
Jetzt eine Immobilie kaufen?
Du hörst meine Meinung schon raus und willst gar nicht weiterlesen. Das verstehe ich natürlich. Vor allem, wenn du schon seit Jahren endlich eine Immobilie kaufen möchtest. Ich glaube einfach, dass der absolut falsche Moment ist, um jetzt eine Immobilie zu finanzieren. Schulden können dir auch das finanzielle Genick brechen und das willst du sicherlich nicht.
Die eigene Immobilie: ein emotionales Thema
Ein Eigenheim ist nicht nur ein finanzielles, sondern auch ein emotionales Thema. Das eigene Zuhause steht für Sesshaftigkeit. Es ist ein Ort, an dem Erinnerungen geboren werden und bei einigen steckt auch viel eigene Arbeitskraft drin.
So war es auch bei mir. Ich konnte mir nichts Besonderes leisten aber mit viel Eigenleistung und Liebe zum Detail wurde aus meiner Eigentumswohnung ein feines Kleinod. Manchmal ist es aber so, dass wir Entscheidungen im vorhinein treffen müssen, um uns vor etwas zu schützen.
Wie lange glaubst du hält dein Glücksgefühl nach dem Abschluss einer Finanzierung, wenn du vor lauter Geldsorgen nicht mehr in den Schlaf findest? Der Worst Case: Irgendwann dein unbezahlter Traum unter den Hammer kommt und du Privatinsolvenz anmelden musst?
Weil du etwas aktuell bezahlen kannst, heißt es nicht, dass das so bleibt. Welche Gefahren gehen nun aber aktuell mit einer Immobilie, als immobiles Eigentum, einher?
Zehn Risiken für Immobilieneigentümer
1.
Ist die Immobilie teurer oder ist mit dem Preis tatsächlich ihr Wert gestiegen?
Bei einer Immobilie hängt zwar der Preis nicht unmaßgeblich auch von den Faktoren wie der Lage und weiteren Umgebungsfaktoren ab; trotzdem hat das Haus selbst mit den Jahren nicht an Wertigkeit gewonnen. Denn es wurde kein Mehrwert geschaffen.
Die Immobilienpreise sind unter anderem aufgrund des niedrigen Zinses extrem angestiegen. Es herrscht die Einschätzung vor, dass eine Finanzierung deshalb sehr günstig ist. Dies ist jedoch eine Milchmädchenrechnung.
Wenn also die Preise nicht mehr dem realen Wert entsprechen, wie hoch ist dann die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise noch weiter steigen werden? Kann der Zins noch weiter fallen? Und glaubst du, dass die Preise immer weiter steigen können, wenn es immer weniger Menschen gibt, die diese Preise bezahlen können?
Es ist vorauszusehen, dass der Trend irgendwann rückläufig sein wird. Du musst also damit rechnen, dass die Immobilienblase platzt und die Immobilienpreise fallen. Dies könnte auch kurz- oder mittelfristig passieren, nachdem du eine Finanzierung abgeschlossen hast.
Solltest du aus irgendwelchen Gründen gezwungen sein zu verkaufen, würdest du einen viel niedrigeren Verkaufspreis erzielen. Von diesem musst du dann dennoch in der Lage sein, die eventuell offenen Kreditschulden zu tilgen und die drohende Zwangshypothek (Lastenausgleich) begleichen zu können.
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Zinsfalle: Baue deine Hypothek nicht auf NiedrigzinsenDank der Niedrigzinsen war eine Finanzierung noch nie so günstig. Das ist das allgemeine Verständnis. Allerdings waren die Immobilien auch noch nie so teuer. Und auch Kredite mit niedrigen Zinsen können dir das finanzielle Genick brechen. Denn es kommt bekanntlich immer anders als geplant…
2.
Der Tenor: noch nie in der Geschichte waren die Zinsen so niedrig. Viele denken daher, wenn nicht jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie ist, wann denn dann? Und der niedrige Zins verleitet dazu, viel zu überteuerte Immobilienpreise zu akzeptieren.
Der Trend der letzten Jahrzehnte kannte nur eine Richtung: nach oben.
Die gegenwärtigen Rahmenbedingungen sind aber keine Anzeichen einer guten Investition. Ganz im Gegenteil.
Ende der 80-iger Jahre lag der Hypothekenzins bei 11%, um ein Haus zu finanzieren. Die Immobilienpreise erhöhten sich pro Jahr um circa 8%. Ziehst du von den 11% Zinsen für den Kredit die 8% Preisentwicklung pro Jahr ab, kostete die Finanzierung real betrachtet 3%.
Aufgrund der ganzen anderen Risikofaktoren müssen wir aktuell davon ausgehen, dass die Immobilienpreise sinken werden.
Nehmen wir nun an, dass die Immobilienpreise um 8% pro Jahr sinken werden (im gleichen Verhältnis wie sie vorher pro Jahr gestiegen sind), dann müssen diese 8% auf den derzeitigen Hypothekenzins von ca. 1% raufgeschlagen werden. Somit würde sich dann eine reale Zinsbelastung von 9% ergeben. So betrachtet ist die Zinsbelastung heute größer als sie damals war.
Die aktuellen Niedrigzinsen entsprechen nicht der gegenwärtigen Inflationsrate.
Warum ist das so? Weil sich dank des Niedrigzinses die Politik entschuldet. Sollte der Zins angehoben werden, stünden die Länder vor der Insolvenz. Die Folge wäre ein Domino-Effekt, der die gesamte Weltwirtschaft betreffen würde.
Und könntest du deinen Immobilienkredit noch tilgen, wenn der Zins angehoben wird? Sollten viele ihre Immobilie nicht mehr halten können, würde der Markt mit diesen geflutet werden und die Preise rutschen ab.
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Wann die Bank deine ZInsbindung aufheben darfDank der Niedrigzinsen war eine Finanzierung noch nie so günstig. Das ist das allgemeine Verständnis. Allerdings waren die Immobilien auch noch nie so teuer. Und auch Kredite mit niedrigen Zinsen können dir das finanzielle Genick brechen. Denn es kommt bekanntlich immer anders als geplant…
3.
Möchtest du eine Immobilie kaufen, braucht nicht nur die Bank Sicherheiten. Du musst dich selbst fragen, wie sicher dein Job in der Zukunft sein wird. Kannst du mit deiner Tätigkeit auf Jahrzehnte planen?
Ein mögliches Gas-Embargo und steigende Energie-Nebenkosten bringen viele Arbeitgeber an ihre Grenzen. Dies könnte Millionen von Menschen ihren Arbeitsplatz kosten.
Während der Corona-Krise litten viele Menschen unter Einkommensverlusten. Kann dein Arbeitgeber das durchhalten, wenn die Politik ab Herbst 2022 erneut Auflagen erlässt und Kurzarbeit sowie Lockdowns anordnet?
4.
Unsicherheiten oder bestimmte Entwicklungen bergen unterschiedliche Verelendungsrisiken.
Verödung durch Leerstand. Die Menschen konsumieren weniger. Viele müssen aufgrund der Inflation den Gürtel enger schnallen. Dies hat zur Folge, dass sie ihr Geld zurückhalten. Eine neue Investition wird nicht getätigt, aus Angst heraus, dass sie es sich irgendwann nicht mehr leisten können.
Wenn diese als potentielle Käufer oder Mieter wegfallen, birgt dies ein nicht zu unterschätzendes Verelendungsrisiko.
Wertverlust durch umliegende Bebauung. Die Partei die Grünen möchte ganz aktuell das Baugesetz ändern, welches noch besagt, dass ein Mindestabstand von Windrädern zur Wohnbebauung eingehalten werden muss.
Ein Windrad vor dem Fenster oder eine 5G-Antenne können zu einem massivem Wertverlust und Verelendungsrisiko führen.
Verkommene Wohngebiete. In Regionen, wie beispielsweise Duisburg Marxloh, da hat die eigene Immobilie im Laufe der Jahrzehnte enorm an Wert einbüßen müssen. In den 80iger Jahren war dies eine lebenswerte Gegend. Wenn das Umfeld so verelendet ist, wird eine Vermietung oder ein Verkauf immer unwahrscheinlicher.
5.
Die Immobilienpreise zogen immer mehr an. Im Gegenzug werden die Unsicherheiten immer größer. Dadurch wird die Nachfragesituation nachlassen.
Ähnlich formuliert es auch der Artikel im Focus vom 22.04.2022: Experten rechnen mit sinkenden Immo-Preisen: „Nachfrage könnte über Nacht kollabieren“
6.
Mit immer neuen gesetzlichen Auflagen werden Eigentümer und Vermieter unter Druck gesetzt. Unter dem Deckmantel der Energie- und Klimapolitik werden Eigentümer zu kostspieligen Umbauten oder Sanierungen gezwungen werden.
7.
Die Frage, ob Deutschland kein souveräner Staat ist, ist umstritten. Das Deutschland aber aufgrund seiner Geschichte ein Problem mit seiner Verfassung hat, hat nichts mit Reichsbürgertum zu tun.
Artikel 146 GG Geltungsdauer des Grundgesetzes: “Dieses Grundgesetz, …, verliert seine Gültigkeit an dem Tage, an dem eine Verfassung in Kraft tritt, die von dem deutschen Volke in freier Entscheidung beschlossen worden ist.”
Wie verhält es sich dann, wenn wir eine Immobilie kaufen, die sich nicht auf souveränem Boden befindet?
8.
Mit der Einführung des digitalen Euros würde uns eine Währungsreform bevorstehen.
Die Frage ist, in welchem Verhältnis dein Guthaben und deine Schulden vom Euro in den digitalen Euro umgerechnet werden. Du glaubst 1:1?
Die Währungsreform von 1948 bewerte Guthaben und Schulden unterschiedlich. Hatte der Bürger 100 RM Guthaben und 100 RM Schulden, blieben ihm nach dem Währungsschnitt 10 DM Guthaben und 20 DM Schulden übrig.
Vermögenswerte wurden also entwertet. Und die Schulden wurden zum Nachteil für den Bürger behandelt. Am Ende hatte der Bürger 53,85% mehr Schulden.
Wenn der Bürger damals eine Immobilie sein Eigen nennen durfte, dann kam 1952 noch der Lastenausgleich auf ihn zu.
9.
Mitten in der Corona-Krise im Januar 2021 veröffentlichte der Spiegel den Beitrag: Warum Immobilienbesitzer die Krise zahlen sollten.
Ein neuer Lastenausgleich würde folgendes für deine Immobilie bedeuten:
Eine Vermögensabgabe nach dem Vorbild des Lastenausgleiches von 1952 würde dem Immobilienbesitzer eine Rechnung in Höhe von 50% vom Wert seiner Immobilie bescheren.
Mit einem neuen Lastenausgleich wird bei Bekanntgabe der Wert der Immobilien einbrechen und zwar genau um den Prozentsatz der abzuführenden Zwangshypothek. Warum? Weil niemand, der eine Immobilie kauft, eine Zwangshypothek von 50% auf seine Kreditschulden oben drauf legen möchte.
Und möchtest du eine Immobilie kaufen, für die du täglich buckeln musst, wenn dann auch noch der Wert in sich zusammenfallen könnte?
10.
Neben der direkten Enteignung durch einen Lastenausgleich nach dem Vorbild von 1952 drohen allen Bürgern weitere Gefahren der Enteignung, wie Steuererhöhungen bzw. die Einführung von neuen Steuern.
Die alltäglichen Lebenshaltungskosten werden unter der Inflation ebenfalls noch teurer werden.
Bietet dir deine Finanzierung einen Puffer für alle Unwägbarkeiten?
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Enteignung kommt!Bei einer Enteignung greift der Staat nach deinem Vermögen. Unsere Vorfahren machten da so einiges durch. Wie ist eine Enteignung im Grundgesetz geregelt? Und auf welchen Wegen könntest du enteignet werden?
Was kannst du aktuell tun?
Erst, wenn du die Risiken kennst, kannst du ganz genau abwägen.
Versuche dir nichts schönzureden, sondern sei am Ende ganz ehrlich zu dir selbst: ist es wirklich der richtige Zeitpunkt für dich, eine Immobilie zu kaufen oder besteht die Gefahr, dass du deine Entscheidung am Ende bereuen und alles investierte verlieren könntest?
Ich will auch wieder eine Immobilie haben aber jetzt, mit all den Risiken, gilt es Tee trinken und zu abzuwarten. Und bis dahin hast du zu tun. Sichere dir deine Kaufkraft bspw. indem du physisches Gold kaufst. Sonst wird dein Geld weniger wert sein und es wird nicht genug übrig bleiben deinen Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Für mich ist eine Immobilie aktuell keine Investition wert. Welche Geldanlagemöglichkeiten ich zum jetzigen Zeitpunkt präferiere, kannst du im Artikel Erspartes anlegen lesen.
Was denkst du jetzt nachdem du meine Gedanken kennst? Bringen dich die Punkte ins Grübeln oder hast du Argumente, die meine entkräften? Schreibe es mir gerne in die Kommentare!
Denk dran: Vorsorge schafft Sicherheit,
deine Diana
Bildquelle: derwesten.de, mohamed-hassan/pixabay
Letzte Aktualisierung am 27.05.2023 um 07:22 Uhr / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API
Liebe Christine,
ich kann deine Gedanken gut nachvollziehen. Einen Notgroschen sollte man meiner Meinung nach immer zu Hause haben. Ich verstehe auch, dass du liquide bleiben möchtest. Aber auf dem Bankkonto ist dein Geld nicht sicher. Zumal die Inflation es langsam und leise auffrisst. Um die Kaufkraft zu erhalten müssen wir es investieren. Hier bieten sich Aktien, Edelmetalle wie Silber, Gold oder Platin an, sowie Diamanten oder Krypto. Durch die Währungsreform (digitaler Euro) oder den Lastenausgleich bzw. Vermögensabgabe werden alle einen Verlust erleiden. Es gilt also möglichst wenig zu verlieren. Zufriedenstellend finde ich die Lösungen aber auch nicht 😉 P.S. Demnächst werde ich eine Lösung als Schutz vor einem Lastenausgleich vorstellen. Viele Grüße, Diana
Hallo Diana,
deinen Beitrag finde ich sehr interessant, überlege gerade ob ich meine Eigentumswohnung (abbezahlt) verkaufe und in Miete gehe, aber genau da ergeben sich neue Probleme: eine geeignete Wohnung zu finden (bestimmte Vorstellungen) zu einer vernünftigen Miete dauert ziemlich lange, habe ich gemerkt. Also zur Sicherheit an Kapitalanleger verkaufen (natürlich Verkaufspreis niedriger bzw Miete höher) und hier unbefristet wohnen bleiben können bis geeignete Wohnung gefunden wird. Größtes Problem dabei: was tun mit dem vielen Bargeld in dieser unsicheren Zeit – jeder warnt (bloß kein Bargeld haben investieren in Immobilien) und es heißt, es käme mit Sicherheit eine Währungsreform. Dieses Geld benötige ich jedoch um die Miete zu bezahlen, Verlust kann ich mir nicht leisten. Eine zufriedenstellende Lösung, gibt’s die?
VG Christine