Erfahre in diesem Beitrag die Vorteile einer US-LLC und wie du mit dieser, basierend auf dem Deutsch-Amerikanischen Freundschaftsvertrag von 1953, deine Immobilie vor einem Lastenausgleich schützen könntest.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Immobilie vor Lastenausgleich schützen
- 1.1 Deutsch-Amerikanischer Freundschaftsvertrag von 1953
- 1.1.1 Rechts- und Grundbuchfähig
- 1.1.2 Enteignungen müssen entschädigt werden
- 1.1.3 Schutz vor Lastenausgleich
- 1.1.4 Mit einer US-LLC den Lastenausgleich umgehen
- 1.2 Die US-LLC (Limited Liability Company)
- 1.2.1 Vorteile einer amerikanischen Firmengründung
- 1.2.2 Weiterer optionaler Schutz vor finanzieller Enteignung
- 1.2.3 Nachteile
- 1.2.4 Rückabwicklung möglich
- 1.2.5 Rechtsfähigkeit einer US-LLC in Deutschland
- 1.3 Ausgestaltung der Lastenausgleichs-LLC in Deutschland
- 1.3.1 Beschränkung der Haftung
- 1.3.2 Bedingungen an die Personengesellschaft
- 1.3.3 Die Kosten
- 1.3.4 Verkauf oder Vermietung von Immobilien mit der US-LLC
- 1.3.4.1 Verkauf
- 1.3.4.2 Vermietung
- 1.4 Professionelle Beratung und Durchführung
- 1.5 Fazit
1. Immobilie vor Lastenausgleich schützen
Dieser Beitrag ist einer in einer Serie. Folgende Beiträge findest du auf dem Blog zum Thema Lastenausgleich:
- Lastenausgleich von 1952
- Lastenausgleich 2024?
- Mit der US-LLC die Immobilie vor Lastenausgleich schützen
1.1 Deutsch-Amerikanischer Freundschaftsvertrag von 1953
Im Krisenkongress vom Hermes Institut lauschte ich einem Interview mit Christoph Heuermann von Staatenlos und hörte das erste Mal von dem deutsch-amerikanischem Freundschaftsvertrag von 1953.
Es gibt viel diskutierte Möglichkeiten die eigene Immobilie vor einem Lastenausgleich zu schützen. Vereine, Stiftungen und Genossenschaften unterliegen jedoch den deutschen Gesetzen, die jederzeit geändert werden können. Die Vorteile, die sie aktuell bieten mögen, können sich durch Änderung bestehender Gesetze in Luft auflösen. Genauso ungewiss ist wie der potentielle Lastenausgleich konkret ausgestaltet wird.
Der 70 Jahre völkerrechtliche Vertrag ist jedoch nicht an lokale Gesetze gebunden. Während sich die Gesetze hierzulande jederzeit ändern können, wird dieser Vertrag mit der USA wahrscheinlich nicht so leicht aufgehoben.
1.1.1 Rechts- und Grundbuchfähig
1.1.2 Enteignungen müssen entschädigt werden
Absatz 4 schreibt vor, dass Enteignungen zum Wohl der Allgemeinheit möglich sind aber nicht ohne eine gerechte Entschädigung zum Marktwert erfolgen dürfen.
Deutsch-Amerikanischer Freundschaftsvertrag 1953, Absatz 4:
“Eigentum von Staatsangehörigen oder Gesellschaften des einen Vertragsteils darf in dem Gebiet des anderen Vertragsteils nur zum allgemeinen Wohl unter Gewährung einer gerechten Entschädigung und der Möglichkeit, den Rechtsweg zu beschreiten, enteignet werden. Die Entschädigung muss dem Wert des entzogenen Eigentums entsprechen; sie muss tatsächlich verwertbar sein und ohne unnötige Verzögerung geleistet werden. Spätestens im Zeitpunkt der Enteignung muss in angemessener Weise für die Festsetzung und Leistung der Entschädigung Vorsorge getroffen sein.“
Wir halten fest, dass das Eigentum von amerikanischen Staatsangehörigen oder Gesellschaften in Deutschland nicht ohne gerechte Entschädigung enteignet werden kann.
1.1.3 Schutz vor Lastenausgleich
Da ein Lastenausgleich mit einer Vermögensabgabe oder einer Zwangshypothek gleichzusetzen ist, gibt es dafür keine Entschädigung. Für eine Enteignung nach dem Deutsch-Amerikanischen Freundschaftsvertrag jedoch schon.
1.1.4 Mit einer US-LLC den Lastenausgleich umgehen
Der Wortlaut „…Eigentum von amerikanischen Staatsangehörigen oder Gesellschaften…“ richtet sich nicht nur an US-Staatsbürger. Er schließt offenbar jegliche US-Körperschaften mit ein.
Gründest du demnach als Nicht-US-Staatsbürger eine Gesellschaft unter US-Recht, müsste laut Vertrag der Schutz vor Enteignungen greifen. Auf diese US-Firma geht dann deine Immobilie durch eine Schenkung über. Auf diese Weise könntest du einen potentiellen Lastenausgleich umgehen.
1.2 Die US-LLC (Limited Liability Company)
1.2.1 Vorteile einer amerikanischen Firmengründung
Eine US-Firma genießt in der Bundesrepublik Deutschland folgende vielfältige Vorteile:
- legale Nutzung mit deutschem Wohnsitz
- unterliegt nicht der deutschen Gesetzgebung
- zivil- und völkerrechtlicher Schutz vor dem Lastenausgleich (keine Steuerhinterziehung, da keine steuerrechtlichen Vorteile)
- Ein-Mann-Gesellschaft ohne Stammkapital
- keine Schenkungs- und Grunderwerbssteuer
- langfristige Vermietung ist möglich
- Hohe Anonymität
- Reputation
- leichte und relativ schnelle Gründung
- vergleichsweise kostengünstige Umsetzung und geringe laufende Kosten
- Juristische Wege, die mit einer Gbr, GmbH oder Co.KG versucht werden, den Lastenausgleich zu umgehen, können auch mit einer US-LLC ausprobiert werden
- lässt sich mit innerdeutschen Strategien wie Nießbrauch oder Hypotheken kombinieren
- Geschäftskonto für die LLC ohne Datenaustausch mit Deutschland
- Steuerfreier Verkauf bei Selbstnutzung oder nach 10 Jahren bleibt erhalten
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1.2.2 Weiterer optionaler Schutz vor finanzieller Enteignung
1.2.3 Nachteile
1.2.4 Rückabwicklung möglich
1.2.5 Rechtsfähigkeit einer US-LLC in Deutschland
1.3 Ausgestaltung der Lastenausgleichs-LLC in Deutschland
Damit die US-LLC den größtmöglichen Schutz bietet und am Ende nicht zu unschönen Steuerzahlungen führt, müssen ein paar Feinheiten berücksichtigt bzw. angepasst werden.
Du hast aber nichts zu befürchten, wenn du dir von Anfang an professionelle Hilfe suchst. Bei der Beratung als auch bei der Durchführung der US-Firmengründung* kann dir das erfahrene und kompetente Team von Staatenlos helfen. Sie wissen genau was zu tun ist und gründen deshalb die LLCs insbesondere im US-Bundesstaat Florida.
Hätte ich meine Eigentumswohnung nicht aufgrund von anderen Risiken für Immobilieneigentümer verkauft und würde ich meine Immobilie unbedingt behalten wollen, wäre dies der Weg, den ich gehen würde.
1.3.1 Beschränkung der Haftung
Die US-LLC kann vom deutschen Finanzamt wie folgt eingestuft werden:
- als Kapitalgesellschaft
- oder als Personengesellschaft
Sicherzustellen ist, dass die Einpersonengesellschaft nicht persönlich für unternehmerische Risiken haftet. Dies ist meist nur bei Kapitalgesellschaften gegeben. Allerdings hätte diese hohe steuerliche Folgen für dich. Somit ist es wichtig zu verstehen, dass die Lastenausgleichs-LLC als Personengesellschaft vom hiesigen Fiskus anerkannt werden muss.
1.3.2 Bedingungen an die Personengesellschaft
Damit die LLC als Personengesellschaft eingestuft wird, muss
- der Gesellschafter im US-Handelsregister eingetragen sein
- die Klauseln der LLC-Satzung an die Struktur von Personengesellschaften angepasst werden
Damit hier nichts schief läuft, gibt Christoph den Rat,
- die Anerkennung der Personengesellschaft vom Finanzamt bestätigen zu lassen
- und erst im zweiten Schritt deine Immobilie in die US-LLC einzubringen.
1.3.3 Die Kosten
Geschenkt gibt es nichts aber die US-Firmengründung ist im Vergleich zu
anderen innerdeutschen Möglichkeiten kostengünstig.
- Lastenausgleichs-LLC mit Staatenlos*: 2500 $ (einmalig)
- Notar- und Grundbuchgebühren: orientiert sich am Wert deiner Immobilie (einmalig)
- Laufende Administrationskosten: 1400 $ (pro Jahr)
- ggf. Buchhaltung und Steuererklärung
Nehmen wir den Lastenausgleich von 1952, der dem Hausbesitzer eine Zwangshypothek von 50% auferlegte. Was würdest du sparen, wenn es dir gelingt deine Immobilie mit der Lastenausgleichs-LLC zu schützen, sollte ein neuer Lastenausgleich in 2024 ähnlich ausgestaltet werden?
1.3.4 Verkauf oder Vermietung von Immobilien mit der US-LLC
1.3.4.1 Verkauf
1.3.4.2 Vermietung
Mieteinkünfte musst du voll versteuern. Um deine Mieteinnahmen zu optimieren, kannst du zusätzlich zu der LLC eine Genossenschaft gründen. Die LLC verpachtet die vermietete Immobilie dann an die Genossenschaft. Spreche diesen Punkt doch einfach bei der US-Firmengründung* mit dem Team von Staatenlos an.
1.4 Professionelle Beratung und Durchführung
Christoph Heuermann mit seiner Firma Staatenlos kennt nicht nur das Deutsche Steuerrecht. Der wohl größte Vertrauensfaktor ist der, dass er unabhängig ist. Er arbeitet nicht für ein deutsches Unternehmen oder dem Deutschen Staat und ist damit weder an die Interessen eines vor Ort ansässigen Arbeitgebers noch lokaler Behörden gebunden.
Deshalb kannst du von ihm eine neutrale Beratung erwarten und bekommst mit der Lastenausgleichs-LLC* eine Umsetzung, die sich an DEINEN Interessen orientiert.
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1.5 Fazit
Wir wissen nicht wie ein potentieller Lastenausgleich konkret aussehen wird. Deshalb kann dir auch eine US-LLC keinen hundertprozentigen Schutz vor einem Lastenausgleich versprechen.
Es bleibt dir nur die für dich beste Lösung unter den vorhandenen Möglichkeiten auszuwählen. Etwas zu versuchen ist immer besser als am Ende daran denken zu müssen, dass dies aber ein gangbarer Weg hätte sein können.
Denk dran: Vorsorge schafft Sicherheit!
Deine Diana
Bildquelle: Kaufdex/pixabay
