Erfahre in diesem Beitrag die Vorteile einer US-LLC und wie du mit dieser, basierend auf dem Deutsch-Amerikanischen Freundschaftsvertrag von 1953, den Lastenausgleich umgehen könntest.
Diesem Beitrag gehen zwei andere voraus. Um die ganze Problematik im Detail verstehen zu können, lohnt es sich folgende Beiträge zu lesen.
Deutsch-Amerikanischer Freundschaftsvertrag von 1953
In einem Interview mit Christoph Heuermann von “Staatenlos” hörte ich das erste Mal von dem deutsch-amerikanischem Freundschaftsvertrag von 1953.
Es gibt viel diskutierte Möglichkeiten die eigene Immobilie vor einem Lastenausgleich zu schützen. Vereine, Stiftungen und Genossenschaften unterliegen jedoch den deutschen Gesetzen, die jederzeit geändert werden können. Die Vorteile, die sie aktuell bieten mögen, können sich durch Änderung bestehender Gesetze in Luft auflösen. Genauso ungewiss ist wie der potentielle Lastenausgleich konkret ausgestaltet wird.
Der 70 Jahre völkerrechtliche Vertrag ist jedoch nicht an lokale Gesetze gebunden. Während sich die Gesetze hierzulande jederzeit ändern können, wird dieser Vertrag mit der USA wahrscheinlich nicht so leicht aufgehoben.
Der bilaterale Vertrag zwischen der Bundesrepublik Deutschland und den Vereinigten Staaten von Amerika regelt, dass amerikanische Entitäten voll rechts- und grundbuchfähig sind.
Absatz 4 schreibt vor, dass Enteignungen zum Wohl der Allgemeinheit möglich sind aber nicht ohne eine gerechte Entschädigung zum Marktwert erfolgen dürfen. Deutsch-Amerikanischer Freundschaftsvertrag 1953, Absatz 4:
“Eigentum von Staatsangehörigen oder Gesellschaften des einen Vertragsteils darf in dem Gebiet des anderen Vertragsteils nur zum allgemeinen Wohl unter Gewährung einer gerechten Entschädigung und der Möglichkeit, den Rechtsweg zu beschreiten, enteignet werden. Die Entschädigung muss dem Wert des entzogenen Eigentums entsprechen; sie muss tatsächlich verwertbar sein und ohne unnötige Verzögerung geleistet werden. Spätestens im Zeitpunkt der Enteignung muss in angemessener Weise für die Festsetzung und Leistung der Entschädigung Vorsorge getroffen sein.”
Wir halten fest, dass das Eigentum von amerikanischen Staatsangehörigen oder Gesellschaften in Deutschland nicht ohne gerechte Entschädigung enteignet werden kann.
Da ein Lastenausgleich mit einer Vermögensabgabe oder einer Zwangshypothek gleichzusetzen ist, gibt es dafür keine Entschädigung. Für eine Enteignung nach dem Deutsch-Amerikanischen Freundschaftsvertrag jedoch schon. Deshalb bietet die US-LLC einen potenziellen Schutz vor dem Lastenausgleich.
Der Wortlaut „…Eigentum von amerikanischen Staatsangehörigen oder Gesellschaften…“ richtet sich nicht nur an US-Staatsbürger. Er schließt offenbar jegliche US-Körperschaften mit ein.
Gründest du demnach als Nicht-US-Staatsbürger eine Gesellschaft unter US-Recht, müsste laut Vertrag der Schutz vor Enteignungen greifen. Auf diese US-Firma geht dann deine Immobilie durch eine Schenkung über. Auf diese Weise könntest du einen Lastenausgleich umgehen.
Die US-LLC (Limited Liability Company)
Eine US-Firma genießt in der Bundesrepublik Deutschland folgende vielfältige Vorteile:
- uneingeschränkte rechtsfähig
- legale Nutzung mit deutschem Wohnsitz
- unterliegt nicht der deutschen Gesetzgebung
- zivil- und völkerrechtlicher Schutz vor dem Lastenausgleich (keine Steuerhinterziehung, da keine steuerrechtlichen Vorteile)
- Ein-Mann-Gesellschaft ohne Stammkapital
- keine Schenkungs- und Grunderwerbssteuer
- Hohe Anonymität
- Reputation
- leichte und relativ schnelle Gründung
- vergleichsweise kostengünstige Umsetzung und geringe laufende Kosten
- Juristische Wege, die mit einer Gbr, GmbH oder Co.KG versucht werden, den Lastenausgleich zu umgehen, können auch mit einer US-LLC ausprobiert werden
- lässt sich mit innerdeutschen Strategien wie Nießbrauch oder Hypotheken kombinieren
- Geschäftskonto für die LLC ohne Datenaustausch mit Deutschland
- Steuerfreier Verkauf bei Selbstnutzung oder nach 10 Jahren bleibt erhalten
- Eine Rückabwicklung wäre jederzeit möglich. Die Immobilie kann dann durch eine Schenkung an dich selbst zurück gehen.
- Auch mit der US-LLC kannst du die Immobilie, nach Eigennutzung oder nach 10 Jahren, steuerfrei verkaufen.
- Mieteinkünfte musst du voll versteuern. Um deine Mieteinnahmen zu optimieren, kannst du zusätzlich zu der LLC eine Genossenschaft gründen. Die LLC verpachtet die vermietete Immobilie dann an die Genossenschaft.
- Sieht man von geringen laufenden Kosten ab, ergeben sich durch die US-LLC zum derzeitigen Stand keine Nachteile für eine Privatperson.
Geschenkt gibt es nichts aber die US-Firmengründung ist im Vergleich zu
anderen innerdeutschen Möglichkeiten kostengünstig.
- Lastenausgleichs-LLC mit Staatenlos*: 2500 $ (einmalig)
- Notar- und Grundbuchgebühren: orientiert sich am Wert deiner Immobilie (einmalig)
- Laufende Administrationskosten: 1400 $ (pro Jahr)
- ggf. Buchhaltung und Steuererklärung
Wichtig bei der Ausgestaltung der Lastenausgleichs-LLC in Deutschland
Damit die US-LLC den größtmöglichen Schutz vor einem Lastenausgleich bietet und am Ende nicht zu unschönen Steuerzahlungen führt, müssen ein paar Feinheiten berücksichtigt bzw. angepasst werden.
Die US-LLC kann vom deutschen Finanzamt wie folgt eingestuft werden:
- als Kapitalgesellschaft
- oder als Personengesellschaft.
Sicherzustellen ist, dass die Einpersonengesellschaft nicht persönlich für unternehmerische Risiken haftet. Dies ist meist nur bei Kapitalgesellschaften gegeben. Allerdings hätte diese hohe steuerliche Folgen für dich. Somit ist es wichtig zu verstehen, dass die Lastenausgleichs-LLC als Personengesellschaft vom hiesigen Fiskus anerkannt werden muss.
Damit die LLC als Personengesellschaft eingestuft wird, muss
- der Gesellschafter im US-Handelsregister eingetragen sein
- die Klauseln der LLC-Satzung an die Struktur von Personengesellschaften angepasst werden.
Damit hier nichts schief läuft, solltest du zuerst die Anerkennung der Personengesellschaft vom Finanzamt bestätigen zu lassen
und erst im zweiten Schritt deine Immobilie in die US-LLC einbringen.
Professionelle Beratung und Durchführung
Christoph Heuermann mit seiner Firma Staatenlos kennt nicht nur das Deutsche Steuerrecht. Der wohl größte Vertrauensfaktor ist der, dass er unabhängig ist. Er arbeitet nicht für ein deutsches Unternehmen oder dem Deutschen Staat und ist damit weder an die Interessen eines vor Ort ansässigen Arbeitgebers noch lokaler Behörden gebunden.
Deshalb kannst du von ihm eine neutrale Beratung erwarten und bekommst mit der Lastenausgleichs-LLC* eine professionelle Umsetzung, die sich an DEINEN Interessen orientiert.
>>> Link zu “Staatenlos”: US-LLC jetzt beauftragen und Lastenausgleich umgehen*
Mein Fazit
Es gibt nichts, was garantieren kann, dass du damit deine Immobilie vor einem Lastenausgleich schützen kannst. Deshalb kann dir auch eine US-LLC keinen hundertprozentigen Schutz vor einem Lastenausgleich versprechen. Jemand, der dir sagt, dass es eine absolut wasserdichte Möglichkeit gibt, ist unseriös. Denn erstens wissen wir nicht wie ein potentieller Lastenausgleich konkret aussehen wird und zweitens können Gesetze nun mal geändert werden.
Fakt ist aber auch, dass man nicht warten kann, bis ein neuer Lastenausgleich wirksam ist. Rückwirkend wirst du keine Lösung umsetzen können. Deshalb ist es immer wichtig, rechtzeitig vorzusorgen – so gut es einem eben möglich ist.
Hätte ich meine Eigentumswohnung nicht aufgrund von anderen Risiken für Immobilieneigentümer verkauft und würde ich meine Immobilie unbedingt behalten wollen, wäre dies der Weg, den ich gehen würde. Innerdeutschen Lösungen stehe ich persönlich kritisch gegenüber, da deutsche Gesetze ja relativ schnell geändert werden können.
Der deutsch-amerikanische Freundschaftsvertrag wird aber wohl nicht mir nichts dir nichts aufgekündigt werden. Interessierst du dich nach wie vor für Nießbrauch oder Hypotheken, ist es für dich interessant zu wissen, dass diese Möglichkeiten zusätzlich angewandt werden können.
Es bleibt dir nur die für dich beste Lösung unter den vorhandenen Möglichkeiten auszuwählen. Etwas zu versuchen ist immer besser als am Ende daran denken zu müssen, dass dies aber ein gangbarer Weg hätte sein können.
Denk dran: Vorsorge schafft Sicherheit!
Deine Diana
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