• Beitrags-Kategorie:Vermögensschutz
  • Lesedauer:10 min Lesezeit
  • Beitrag veröffentlicht:28. Juni 2022
Das Bild zeigt, wie mit einer Nadel in einen Ballon reingestochen wird. Es ist das Titelbild vom Blogbeitrag über Niedrigzinsen.
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Dank der Niedrigzinsen war eine Finanzierung noch nie so günstig. Das ist das allgemeine Verständnis. Allerdings waren die Immobilien auch noch nie so teuer. Und auch Kredite mit niedrigen Zinsen können dir das finanzielle Genick brechen. Denn es kommt bekanntlich immer anders als geplant…

1. Niedrigzinsen: tolles Angebot oder Warnung?

Die Immobilienpreise klettern seit Jahrzehnten nach oben. 

1.1 Kredit mit niedrigen Zinsen

1.1.1 Bedeutung für die Bank

Niedrigzinsen sind eine katastrophale Angelegenheit für die Bank. Denn der Darlehenszins ist die Gewinnmarge. Diese wird seit Jahren immer weiter runtergeschraubt. 

Rentabel ist die Kreditvergabe für die Bank damit absolut nicht mehr. 

1.1.1.1 Die Inflation nicht zu vergessen

Berücksichtigen wir nun noch die Inflationsrate von aktuell 8%, und ziehen davon den derzeitigen Hypothekenzins von 3% oder weniger ab, macht die Bank ein Minus von -5%. 

Das heißt, sie verdient gar nichts mehr daran, dir das Geld zu leihen. Keine Bank kann sich dies dauerhaft leisten, geschweige denn durchhalten. (Dies ist auch ein Grund zu überlegen, ob du dein Geld auf dem Bankkonto liegen lässt.)

1.1.1.2 Mitgehangen, mitgefangen

Der Zins liegt aber nicht im Ermessen der einzelnen Banken. Sie sind selbst an die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) gebunden und können daher nicht selbstständig den Zins erhöhen. 

Die EZB steht ebenfalls unter Druck. Aufgrund der Inflationsrate muss sie die Zinsen mittel- oder langfristig erhöhen. 

1.1.1.3 Wenn die Zinsbindung nicht mehr greift

Du hast einen Kredit mit einem Niedrigzins und einer Zinsbindung auf Jahrzehnte abgeschlossen und um Zinsänderungen musst du dir keine Gedanken machen? Angeschlagene Banken bergen leider eine ungeahnte Gefahr.

Befindet sich nämlich deine Bank in wirtschaftlicher Not, ist sie berechtigt, die Finanzierung mit der Zinsbindung aufzuheben. Wenn der Zins in der Zwischenzeit angehoben wurde, wirst du keinen neuen Kredit mit so niedrigen Zinsen abschließen können. 

1.1.2 Bedeutung für dich als Kreditnehmer

“Wenn man bei diesen Niedrigzinsen keinen Kredit aufnimmt, um eine Immobilie zu kaufen – wann denn dann?” Eine nicht unbekannte Denkweise… was aber solltest du als Kreditnehmer mit in deine Kalkulation aufnehmen?

1.1.2.1 Teurere Anschlussfinanzierung

Wie teuer dürfte deine Anschlussfinanzierung werden, damit du sie noch bezahlen kannst? Hast du eher knapp finanziert? Wäre es eine Option, jetzt die Tilgung zu erhöhen, sodass du gar keine Anschlussfinanzierung mehr benötigst?

1.1.2.2 Wenn die Bank die Zinsbindung aufhebt

Wie viel finanzieller Spielraum steht dir zur Verfügung, wenn du vor dem Ablauf deiner Zinsbindungsfrist eine neue Finanzierung abschließen musst, und zwar zu dem dann üblichen Zins? Könntest du deine Finanzierung halten, wenn sich der Zins auf 5 bis 8% erhöht (was einem normalen Zinssatz entspräche)?

1.1.2.3 Wie viel ist dir deine Immobilie wert?

Hast du den Kaufpreis deiner Immobilie vielleicht nur wegen der Niedrigzinsen akzeptiert?

Wenn der Zins steigt, sinken die Immobilienpreise. Wärst du dann überhaupt noch bereit, deine abgeschlossene Finanzierung auf Jahrzehnte zu tilgen?

1.2 Zum Vergleich: 10% Zins in den 80-iger Jahren

In den 80-iger Jahren betrugen die Hypothekenzinsen 10%. Falls du jetzt sagst, dass du dir dann niemals einen Kredit nehmen würdest, musst du berücksichtigen, dass die Immobilienpreise dementsprechend niedrig waren.

Dazu stiegen die Immobilienpreise mit den Jahren und wenn du dich entschlossen hättest irgendwann zu verkaufen, hättest du den Kaufpreis plus Zinsen wieder rausbekommen. Somit waren die Zinsen gerechtfertigt. 

Maklerin vor einem Haus, was zum Verkauf steht. Führen Kredite mit niedrigen Zinsen dazu, dass Menschen in der Zukunft ihre Hypotheken nicht mehr begleichen können?

1.3 Beispielrechnungen: Annuitätenbelastung

1.3.1 Kredit mit niedrigen Zinsen 2% pro Jahr

Annahme der Rahmenbedingungen eines Finanzierungskredites:

  • Hypothek von 300.000 Euro 
  • 2% Zinsen (Leihgebühr)
  • 2% Tilgung (Schuldrückzahlung)
  • Dies entspricht einer Annuitätenbelastung von 4% pro Jahr, also 12.000 Euro pro Jahr. Umgerechnet sind das dann 1.000 Euro Kreditrate pro Monat, die du an die Bank zurückzahlen musst. 

1.3.2 Annahme: Zinsen steigen auf 8%

Nehmen wir an, dass der Zins auf 8% angehoben wird. Nicht auf einmal aber Stück für Stück. Mit dem Blick in die Geschichte wissen wir, dass dies ein ganz normaler Zinssatz ist. Bei der derzeitigen Inflationsrate von 8% würde die Bank dann tatsächlich immer noch keinen Gewinn einfahren!

Annahme der Rahmenbedingungen eines Finanzierungskredites:

  • Hypothek von 300.000 Euro 
  • 8% Zinsen (Leihgebühr)
  • 2% Tilgung (Schuldrückzahlung)
  • Dies entspricht einer Annuitätenbelastung von 10% pro Jahr, also 30.000 Euro pro Jahr. Umgerechnet sind das dann 2500 Euro Kreditrate pro Monat, die du an die Bank zurückzahlen musst. 

1.4 Deine Vorsorge

Gerade, wenn eine Immobilie noch finanziert ist, musst du ganz in Ruhe abwägen: wie hoch ist die Gefahr, dass du der Finanzierung bei all den Risiken nicht mehr gewachsen bist? 

1.4.1 Die eigene Finanzierung neu kalkulieren

Nimm dir deine Zahlen zur Brust. 

  • Kalkuliere eine Anschlussfinanzierung mit 5 bis 8% und gucke dir das Ergebnis an. Wie würde es aussehen, wenn deine Bank Konkurs geht und du eine neue Finanzierung zu dem aktuellen Zins oder etwas höher abschließen müsstest? 
  • Was würde dich die Immobilie insgesamt kosten und wie lange müsstest du sie abbezahlen? 

1.4.2 Schulden begleichen

Die Vorsorge wäre auch keine Schulden zu haben, um so die Abhängigkeiten zu reduzieren. Hast du eine schuldenfreie Immobilie, kann dich der Lastenausgleich oder andere Enteignungsfaktoren treffen. Ein steigender Zins kann für dich dann aber nicht mehr zu einer zusätzlichen Belastung werden. 

1.4.3 Immobilie verkaufen

Manchmal ändern sich die Umstände. Manchmal erlangt man Wissen, mit dem man zu einem früheren Zeitpunkt eine andere Entscheidung getroffen hätte. 

So ging es mir persönlich auch. Ich kam zu dem Schluss, dass ich am Ende nicht noch mehr für meine Eigentumswohnung bezahlen möchte, ich wollte die Schulden nicht erhöhen und ich wollte nicht, dass mich die Immobilie am Ende knebelt und knechtet. Wie immer ist dies eine persönliche Einschätzung der Situation, die mich aber dazu brachte mein Eigentum zu verkaufen. Was wirst du tun?

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Vorsorge bedeutet nicht Hals über Kopf Dinge über den Haufen zu werfen, die du dann am Ende bereust. Aber es gilt: Durchdenke Dinge in Ruhe und treffe bewusst Entscheidungen. Hast du dies getan und kommst zu dem Ergebnis, dass du die Immobilie kaufen oder halten möchtest, dann wirst du auch Zinssteigerungen am Markt gelassen gegenüberstehen. 

Denk dran: Vorsorge schafft Sicherheit,

deine Diana

Bildquelle: mohamed_hassan/pixabay

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Letzte Aktualisierung am 1.02.2023 um 19:51 Uhr / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API

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